كلما بعت عقاراً أو اشتريته أو وهبته أو نقلت ملكيته، فأنت أمام تصرف عقاري يحتاج إلى إجراءات نظامية، وغالباً إلى ضريبة التصرفات العقارية. وكثير من المشكلات تبدأ من سؤال بسيط لم يُطرح قبل التوقيع: من يدفع الضريبة؟ وهل هذه الصفقة معفاة؟ نشرح هنا ما التصرفات العقارية، وكيف تُحسب ضريبتها، ومتى تُعفى، وأهم ما تتأكد منه قبل الإفراغ.
راجعه: غادة ناصر الحربيمحامية بشركة أسس المحاماةآخر تحديث:
ما التصرفات العقارية؟
هي كل تصرف ينقل ملكية عقار أو حيازته لغرض التملك، أو يرتب عليه حقاً عينياً، مثل:
- البيع والشراء والإفراغ.
- الهبة، والمقايضة.
- تقديم العقار حصةً في رأس مال شركة.
ويُوثَّق التصرف رسمياً عبر الجهات المختصة، ويُسجَّل في السجل العقاري في الأحياء التي بدأ فيها التسجيل العيني.
ضريبة التصرفات العقارية باختصار
| البند | القاعدة العامة |
|---|---|
| الجهة | هيئة الزكاة والضريبة والجمارك |
| النسبة | 5% من قيمة التصرف، وفق المعلن حتى تاريخ كتابة المقال |
| على أي قيمة؟ | قيمة العقار في التصرف، أو قيمته السوقية في بعض الحالات |
| متى تُدفع؟ | قبل الإفراغ أو عنده، ولا يتم الإفراغ إلا بعد سدادها أو ثبوت الإعفاء |
| من يدفعها؟ | يحدده الاتفاق بين الطرفين؛ فاكتبه صراحة في العقد |
النسب والإعفاءات تحددها اللائحة وقد تتغير. راجع موقع هيئة الزكاة والضريبة والجمارك قبل أي صفقة.
حالات الإعفاء الشائعة
تنص اللائحة على حالات معفاة من الضريبة، من أشهرها:
- توزيع التركة على الورثة، أي نقل العقار من المتوفى إلى ورثته.
- بعض التصرفات بين الأقارب وفق ما تحدده اللائحة.
- الهبة أو الوقف لجهات خيرية مرخصة، بشروطها.
- المسكن الأول للمواطن، إذ تتحمل الدولة الضريبة عنه في حدود يحددها النظام.
والإعفاء لا يُفترض؛ بل يُطلب ويُثبت بالمستندات قبل الإفراغ. فإن كان العقار من تركة، فاقرأ حصر الورثة وقسمة التركة.
قبل أي تصرف عقاري: خمس خطوات
- تحقق من الصك ومن خلوه من الرهن والإيقاف. اقرأ الاستعلام عن الصك العقاري.
- اكتب عقداً ابتدائياً يحدد الثمن والدفعات ومن يتحمل الضريبة والرسوم، وما يحدث إن تعذّر الإفراغ.
- حدد المعاملة الضريبية: خاضعة أم معفاة، ومن يسددها.
- سدد الضريبة أو أثبت الإعفاء قبل موعد الإفراغ.
- أتمّ الإفراغ واحتفظ بكل المستندات.
أسئلة شائعة
من يدفع ضريبة التصرفات العقارية: البائع أم المشتري؟
الأصل أن الضريبة مرتبطة بالتصرف، والاتفاق بين الطرفين هو الذي يحدد من يتحملها فعلياً. ولهذا يقع كثير من الخلافات حين لا يُكتب ذلك في العقد.
هل تُفرض ضريبة القيمة المضافة على بيع العقار؟
توريد العقار يخضع لضريبة التصرفات العقارية بدلاً من ضريبة القيمة المضافة في الأصل، مع أحكام خاصة لبعض الحالات. راجع الهيئة في حالتك.
بعت عقاراً ولم يُفرغ بعد وظهر خلاف، فما الحل؟
يعتمد على العقد الابتدائي وما دُفع. وقد يكون الحل إلزام الطرف الآخر بالإفراغ أو فسخ العقد واسترداد ما دُفع، بحسب الحالة.
عندك صفقة عقارية أو نزاع عليها؟
يراجع فريق أسس المحاماة عقود البيع والصكوك قبل الإفراغ، ويتولى القضايا العقارية في الرياض وتبوك.
مراجعة قانونية: فريق أسس المحاماة
نخبة من المحامين والمستشارين القانونيين المرخصين من وزارة العدل في الرياض وتبوك، بخبرة في القضايا أمام المحاكم العامة والتجارية والعمالية والجزائية ومحاكم الأحوال الشخصية والقضاء الإداري. يُراجَع كل مقال قبل نشره، ويُحدَّث عند صدور أنظمة أو تعديلات جديدة.
آخر مراجعة: 11 أكتوبر 2026
هذا المحتوى للتوعية القانونية العامة ولا يُغني عن استشارة محامٍ مختص بكل حالة. المرجع هو النص الرسمي المحدث للأنظمة. للتواصل مع أسس المحاماة: 0530349349.
اقرأ أيضاً: حصر التركة.
اقرأ أيضاً: نموذج عقد بيع عقار.
تحتاج محامي عقاري في الرياض؟ الملكية والبيع والإفراغ، والإيجار والإخلاء، وقسمة العقار وتحديث الصكوك، من مكتبنا في حي العليا. الاستشارة الأولى مجانية. وفي تبوك: محامي في تبوك.
اطلب استشارة سريعة
اترك اسمك ورقم جوالك، ويتصل بك محامٍ من فرع الرياض أو تبوك خلال ساعات العمل.