قبل الإفراغ الرسمي، يوقّع البائع والمشتري غالباً عقد بيع عقار ابتدائياً يحدد الثمن والدفعات وموعد الإفراغ. وهذا العقد هو مرجع الطرفين إذا تأخر الإفراغ أو ظهر رهن أو تراجع أحدهما. نضع هنا نموذج عقد بيع عقار عاماً قابلاً للنسخ، ونشرح البنود التي تحمي الطرفين. والعقد الابتدائي لا يغني عن الإفراغ الرسمي الذي تنتقل به الملكية.
راجعه: الأستاذ خالد النجارمدير شركة أسس المحاماةآخر تحديث:
نموذج عقد بيع عقار ابتدائي (صيغة عامة)
البنود التي تحميك
| إن كنت مشترياً | إن كنت بائعاً |
|---|---|
| تحقق من الصك قبل دفع أي مبلغ. اقرأ الاستعلام عن الصك العقاري | لا تُفرغ قبل التأكد من وصول الثمن كاملاً |
| عربون صغير، وباقي الثمن عند الإفراغ فقط | حدد موعداً أقصى لإكمال الشراء، وأثر التأخر |
| إقرار البائع بخلو العقار من الرهن والنزاع | حدد من يتحمل الضريبة والسعي |
واقرأ التصرفات العقارية وضريبتها والسجل العقاري.
عقد بيع أرض أو شقة أو منزل: ما الذي يتغيّر؟
النموذج أعلاه يصلح لكل أنواع العقار، لكن وصف المبيع هو أهم ما يتغيّر:
| نوع العقار | ما تكتبه في وصف المبيع |
|---|---|
| أرض | رقم القطعة والمخطط والحي، والمساحة والأطوال والحدود كما في الصك، ونوع الاستخدام (سكني أو تجاري) |
| شقة | رقم الشقة والدور والمبنى، ونصيبها من المواقف والمرافق المشتركة، وانتقال عضوية اتحاد الملاك إن وُجد |
| فيلا أو منزل | الملاحق والمرافق، وحالة المبنى عند التسليم، ومن يتحمّل فواتير الكهرباء والماء حتى تاريخ التسليم |
بعد التوقيع: من العقد الابتدائي إلى الإفراغ
- تحقّق من الصك قبل الدفع: اسم المالك، وعدم وجود رهن أو حجز. اقرأ الاستعلام عن الصك العقاري.
- ادفع بطريقة تُثبت: حوالة أو شيك باسم البائع، لا نقداً دون إيصال.
- ضريبة التصرفات العقارية: تُسدَّد قبل الإفراغ، واتفقا كتابة في العقد على من يتحمّلها. اقرأ التصرفات العقارية وضريبتها.
- الإفراغ: يتم إلكترونياً عبر منصات وزارة العدل، وبه وحده تنتقل الملكية رسمياً.
- إن رفض البائع الإفراغ: العقد الابتدائي وما يثبت السداد هما أساس الدعوى. اقرأ السجل العقاري والتسجيل العيني.
أسئلة شائعة
هل ينقل العقد الابتدائي ملكية العقار؟
لا. الملكية تنتقل بالإفراغ الرسمي أو التسجيل في السجل العقاري. العقد الابتدائي يُلزم الطرفين بإتمام البيع ويحدد آثار الإخلال.
البائع رفض الإفراغ بعد استلام العربون، فما الحل؟
يمكن المطالبة قضائياً بإلزامه بالإفراغ أو بالفسخ ورد ما دُفع مع التعويض، بحسب العقد والحالة.
هل أحتاج شهوداً على العقد؟
ليس شرطاً لصحته، لكن الشهود والتوقيع الواضح يقويان الإثبات عند النزاع.
تشتري أو تبيع عقاراً؟
يراجع فريق أسس المحاماة عقود البيع والصكوك قبل الإفراغ، ويتولى القضايا العقارية في الرياض وتبوك.
مراجعة قانونية: فريق أسس المحاماة
نخبة من المحامين والمستشارين القانونيين المرخصين من وزارة العدل في الرياض وتبوك، بخبرة في القضايا أمام المحاكم العامة والتجارية والعمالية والجزائية ومحاكم الأحوال الشخصية والقضاء الإداري. يُراجَع كل مقال قبل نشره، ويُحدَّث عند صدور أنظمة أو تعديلات جديدة.
آخر مراجعة: 11 أكتوبر 2026
هذا المحتوى للتوعية القانونية العامة ولا يُغني عن استشارة محامٍ مختص بكل حالة. المرجع هو النص الرسمي المحدث للأنظمة. للتواصل مع أسس المحاماة: 0530349349.
تحتاج محامي عقاري في الرياض؟ الملكية والبيع والإفراغ، والإيجار والإخلاء، وقسمة العقار وتحديث الصكوك، من مكتبنا في حي العليا. الاستشارة الأولى مجانية. وفي تبوك: محامي في تبوك.
اطلب استشارة سريعة
اترك اسمك ورقم جوالك، ويتصل بك محامٍ من فرع الرياض أو تبوك خلال ساعات العمل.